Kwaliteit en huurwaarden van de woningen in Eindhoven en de dorpen in 1832

Kadastrale vastlegging van huurwaarden van woningen in 1832

Het kadaster is een rijksdienst waar in registers en op kaarten zakelijke rechten en andere feitelijke gegevens over onroerende goederen zijn vastgelegd. Voordat het kadaster op l oktober 1832 in het hele land (met uitzondering van de provincie Limburg) kon worden ingevoerd, moesten daarom alle bebouwde en onbebouwde onroerende goederen worden opgemeten en omschreven.

Omdat de kadastrale registratie bedoeld was als een grondslag voor de belastingheffing, werden de opgemeten goederen naar huurwaarde in een aantal klassen verdeeld. Op grond van de grootte, de al dan niet gunstige ligging voor handel en bedrijf, de gerieflijkheid van de inrichting en de staat van onderhoud werden in Eindhoven bij de huizen drieëntwintig klassen onderscheiden.
In de dorpen waren minder klassen: in Stratum eenentwintig, in Woensel negentien, in Gestel zestien, in Strijp tien en in Tongelre acht. Uit het bovenstaande blijkt, dat het aantal klassen naar huurwaarde niet identiek was aan het aantal klassen woongenot. Bij de huizen treffen we immers ook panden aan die als winkel of logement waren ingericht en die daarom een hogere huurwaarde hadden dan het woongenot rechtvaardigde.

De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van het woningenbestand in Groot-Eindhoven. In de .eerste verticale kolom staan de getaxeerde huurwaarden vermeld in guldens per jaar, de zogenaamde "onzuivere inkomens" die uit de woningen konden worden verkregen. In de volgende kolommen vindt U het aantal woningen per gemeente en per klasse.

In de tweede tabel zijn voor elke gemeente het totaal aantal woningen en de (gewogen) gemiddelde huurwaarde ervan te vinden. In de dorpen lag de gemiddelde huurwaarde het hoogste in Stratum, daarna volgden Gestel en Woensel. Strijp en Tongelre waren blijkbaar de armenbuurten van de stad.

Eindh. Strm. Gest. Woens. Tong. Strp. totaal: 549 202 215 560 133 212 gemidd. huurw.: 91,53 40,79 29,71 22,88 15,79 15,68

Omdat de gemiddelde huurwaarde sterk werd "beïnvloed door de kleine toplaag van dure woningen, geven de verschillen tussen de zes gemeenten een enigszins vertekend beeld voor het huis van de gewone man. Als we de toplaag uitsluiten door b.v. de gemiddelde huurwaarde van de vijf laagste klassen te berekenen, krijgen we het volgende resultaat:

Eindh. Strm. Gest. Woens. Tong. Strp. 26,10 17,90 17,45 14,88 13,84 12,41 53,9% 77,2% 752, % 83,0% 96,2% 91,5%

De percentages geven het aantal woningen aan, dat in de vijf laagste klassen was ingedeeld. De verschillen zijn dan veel kleiner.

Als we de huizen in volgorde van huurwaarde op een rijtje zetten, wordt de huurwaarde van het middelste huis de mediaanwaarde genoemd. Ook hiervan zijn de afwijkingen tussen de verschillende gemeenten klein: in Eindhoven bedraagt deze waarde ƒ 36,- , in Stratum en Gestel - twee klassen lager - ƒ 20,- en in Woensel, Strijp en Tongelre nog een klasse lager: ƒ 12,-. Ook nu neemt Woensel weer een middenpositie in, want de grens tussen de huizen met een huurwaarde van ƒ 12,- en ƒ 20,- ligt hier slechts drie huizen van het middelste verwijderd.

We moeten ons er voor hoeden uit het voorafgaande verregaande conclusies te trekken. Vast staat in feite nog alleen, dat er in Stratum en Gestel - vergeleken met Woensel, maar vooral met Tongelre en Strijp - een relatief grote groep dure huizen stond. Tegelijk kan voor de gewone man geconstateerd worden, dat hij in Stratum en Gestel wat duurder - maar misschien ook wat beter - woonde dan in Woensel en in deze drie plaatsen weer wat beter dan in Tongelre en Strijp.

door J.Spoorenberg